매매가 5억, 전세가 4억 8천만원이면 정말 '득템'일까?
요즘 부동산 카페나 투자 모임에서 가장 핫한 키워드가 바로 '갭투자'예요. "적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있다"는 달콤한 유혹에 많은 분들이 관심을 갖고 있어요. 하지만 갭투자가 어떻게 전세사기의 온상이 되고 있는지 아시나요?
매매가와 전세가의 차이가 적을수록 좋다고 생각하는 분들이 많은데, 실제로는 그 반대일 수도 있어요. 오늘은 갭투자가 어떻게 전세사기로 변질되는지, 그리고 우리가 어떻게 대비해야 하는지 쉽게 알아보겠어요.
갭투자란 정확히 무엇인가요?
갭투자는 매매가와 전세가의 차액(갭, Gap)이 작은 집을 매입해서 전세금으로 대출을 갚고 시세차익을 노리는 투자법이에요.
예를 들어볼게요:
- 매매가: 5억원
- 전세가: 4억 8천만원
- 갭(차액): 2천만원
이 경우 투자자는 2천만원만 있으면 5억원짜리 집을 살 수 있어요. 전세보증금 4억 8천만원으로 대출을 갚고, 나중에 집값이 오르면 차익을 얻는 것이죠.
갭투자는 매매가와 전세가의 차액인 갭이 작다는 점을 이용해 소액만으로 부동산에 투자하는 방식을 말해요.
갭투자는 왜 위험한 투자가 되었을까요?
1. 전세가율이 90%를 넘는 위험 신호
갭투자에서 가장 중요한 건 전세가율이에요. 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율인데, 일반적으로 70~80%가 적정선이에요.
하지만 갭투자를 노리는 집들은 대부분 전세가율이 90% 이상이에요. 이는 집주인이 집을 팔 때 받을 돈이 전세보증금과 거의 비슷하다는 뜻이죠.
2. 집값 하락 시 보증금 미반환 위험
집값이 떨어지면 어떻게 될까요?
- 매매가: 5억원 → 4억 5천만원으로 하락
- 전세가: 4억 8천만원 (그대로)
이 경우 집주인은 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없어요. 집값보다 전세금이 더 많아지는 '깡통전세' 상황이 되는 거죠.
실제 갭투자 전세사기 사례들
사례 1: 무자본 갭투자 컨설팅 사기
2019년 7월부터 2020년 8월까지 '바지 임대인'을 통해 무자본 갭투자로 다수의 빌라, 다세대주택 등을 사들여 임차인 37명으로부터 80억 300만원의 전세보증금을 가로챈 컨설팅업자가 징역 8년을 선고받았어요.
이 사기꾼은 임대차계약과 매매계약을 동시에 진행해서 임차인들로부터 분양대금보다 높은 전세금을 받아서 일부만 건축주에게 지불하고 나머지는 가로챘어요.
사례 2: 동탄 오피스텔 깡통전세 사건
동탄에서는 200채가 넘는 오피스텔을 소유한 박모씨 부부가 세금 체납 문제로 보증금을 돌려주기 어렵다며, 임차인들에게 오피스텔 소유권을 이전받도록 요구해 '깡통전세' 대란이 일었다고 해요.
사례 3: 갭사기의 확산
갭투자와 전세사기가 결합된 이른바 '갭사기'가 최근 몇 년간 성행을 부려왔다는 보고도 있어요. 일반적으로 아파트 갭투자는 전세보증금이나 대출을 승계해서 최소 비용을 들여 매매시점에 수익을 창출하는 형태인데, 이것이 악용되고 있는 거예요.
갭투자 전세사기를 피하는 방법
1. 전세가율 70% 이하만 선택하세요
전세가율이 70%를 넘어가면 위험 신호예요. 80%를 넘으면 절대 계약하지 마세요. 90% 이상이면 거의 확실한 함정이라고 보시면 돼요.
2. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요
- 근저당 설정 금액이 전세보증금보다 많은지 확인
- 소유자가 언제 집을 샀는지 확인 (최근에 샀다면 갭투자일 가능성 높음)
- 전세권 설정이나 임차권등기명령 내역 확인
3. 집주인의 재정 상태를 파악하세요
- 집주인이 여러 채를 소유하고 있는지 확인
- 세금 체납 내역이 있는지 확인
- 대출이 과도하게 많은지 확인
4. 전세보증보험에 가입하세요
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험에 가입하면 보증금을 보호받을 수 있어요. 보험료는 아깝지만 전재산을 지키는 보험이라고 생각하세요.
이미 갭투자 전세사기를 당했다면?
1. 즉시 임차권등기명령 신청
전세계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 바로 임차권등기명령을 신청하세요. 이렇게 하면 집을 비우지 않고도 대항력을 유지할 수 있어요.
2. 전세피해지원센터에 상담 신청
전세금을 돌려받지 못하거나 돌려받지 못할 걱정이 있으신 분들을 위해 상담부터 지원 프로그램연계까지 전세피해 상황 해결을 피해자와 함께 고민하는 장소가 있어요.
3. 법적 대응 준비
전세사기 피해로 인한 권리구제를 위하여 구조대상자에 해당 시 보증금반환청구소송 등 무료 소송수행도 가능해요.
정부의 대응 방안
정부도 갭투자 전세사기 문제의 심각성을 인지하고 여러 대책을 내놓고 있어요:
- 전세사기 피해자 지원 특별법 제정
- 전세보증보험 가입 의무화 확대
- 갭투자 규제 강화
- 전세사기 처벌 강화 (평균 징역 7.7년)
마치며: 내집마련은 조급하면 안 돼요
갭투자는 분명 매력적인 투자법처럼 보여요. 적은 돈으로 큰 집을 살 수 있다는 생각에 많은 분들이 혹하시죠. 하지만 세상에 공짜 돈은 없어요.
갭투자가 성공하려면 집값이 계속 올라야 해요. 하지만 집값이 떨어지면? 갭투자자도, 전세 세입자도 모두 피해를 보게 돼요.
내집마련은 조급하면 안 돼요. 충분한 자금을 모으고, 안전한 방법으로 접근하는 것이 가장 확실한 길이에요. 갭투자의 달콤한 유혹에 넘어가지 마시고, 본인의 상황에 맞는 안전한 투자를 하시길 바라요.
전세를 구할 때도 마찬가지예요. 전세가율이 높은 집은 피하고, 보증보험에 가입하고, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 여러분의 소중한 전세보증금을 지키는 건 바로 여러분 자신이에요.